PALAVRA DOS ESPECIALISTAS

Diante da enorme diversidade de contratos de bens imóveis disponíveis na atualidade, e em virtude da vulnerabilidade dos sujeitos em relação aos institutos legais, muitas vezes é de suma importância uma assistência técnica na hora de se firmar negócios envolvendo os bens imóveis. Nesse cenário surgem as Imobiliárias, que possuem como função auxiliar os indivíduos nas contratações imobiliárias. 

O corretor de imóveis é o profissional responsável por prestar o auxílio técnico aos indivíduos interessados em firmarem contratos de natureza imobiliária. Nesse sentido, possuem ampla área de atuação, podendo trabalhar em corretoras ou por conta própria, construtoras, empresas de loteamento dentre outras. Em sua atuação profissional, com a finalidade de efetuar uma transação imobiliária, o corretor imobiliário é aquele que realiza por meio de intermédio, uma relação comercial. Cabe a ele apresentar ao comprador ou locatário as informações necessárias para a possível negociação do contrato e consequentemente a efetiva realização do negócio. Esse profissional precisa ser credenciado pelo CRECI, sendo esse órgão o Conselho Regional de Corretores de Imóveis. 

A fim de esclarecermos algumas dúvidas, entrevistamos a Sra. Graziela Menezes da Sonhare Imóveis e o Sr. André Solano Lacerda, da Solano Araújo Imóveis, corretores de imóveis da cidade de Sete Lagoas, a respeito de como são firmados os contratos imobiliários: 

• Como as imobiliárias fazem muitos contratos com locatários/vendedores e locadores/compradores, existe um contrato por adesão ou é feito um contrato para cada caso, com suas peculiaridades e discutidas todas as cláusulas?

Geralmente as imobiliárias possuem contratos padrão que são adaptados de acordo com as peculiaridades de cada negociação.

• Quais os benefícios de contratar a imobiliária, em um contrato de aluguel ou de compra e venda se o cliente for o locador/comprador? E se for o locatário/vendedor?

Os benefícios de contratar uma imobiliária são diversos. Na locação ela irá realizar análise criteriosa do cadastro do cliente, solucionar possíveis problemas no imóvel, contratar uma vistoria detalhada do imóvel, acompanhar pagamento das taxas/impostos que incidem sobre o imóvel, tais como: IPTU, TCRS, Taxa condominial.

Na compra e venda, a imobiliária irá analisar o cadastro do comprador, documentação do imóvel, tirar as certidões do vendedor, analisar capacidade de pagamento do comprador, opções de financiamento, redação do contrato de compra e venda com embasamento jurídico e acompanhar todo o processo até a entrega das chaves ao comprador.

• Os contratos imobiliários encontram-se em crescimento, assim como as imobiliárias, sendo assim, quais as responsabilidades da imobiliária em relação aos contratantes?

A responsabilidade da imobiliária é garantir para as partes envolvidas a máxima segurança nas transações imobiliárias .

• Quais as principais dúvidas dos clientes, ao procurar a imobiliária?

Na locação as principais dúvidas são: como funcionam as garantias imobiliárias, como é calculada a multa rescisória nos contratos, qual o prazo mínimo do contrato.

Na venda, qual o valor de sinal de negócio, quando terá a posse do imóvel, qual o valor da multa rescisória, como fará se o financiamento não for aprovado.

• Qual a diferença do contrato de aluguel comercial e residencial?

Na locação comercial (não residencial) é aquela destinada para instalação de escritórios, comércio, indústria ou qualquer outra atividade que não seja residencial. Findo o prazo do contrato, o locador tem direito à retomada pela denúncia vazia Locação residencial é aquela destinada à moradia do locatário ou da família. Findo o prazo do contrato, o locador só tem direito à retomada: a) nos contratos verbais ou escritos com menos de 30 meses, o imóvel poderá ser retomado somente por denúncia cheia ou motivada (para uso próprio, de descendente) ou denúncia vazia se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos; b) nos contratos com o prazo de 30 meses ou mais o imóvel poderá ser retomado pela denúncia vazia (sem precisar alegar qualquer motivo). Não há limite de prazo para contratos de locação comercial (ou não residencial), que poderá ser até verbal, mas naturalmente o locatário vai querer um prazo longo, pois ele vai investir em adaptações para o seu negócio, bem como fazer construções, ou querer ter o direito à ação renovatória, quando deverá ter 5 anos de contrato, ou vários contratos ininterruptos que resultem em 5 anos.

• Como funciona a renovação do contrato? É necessário avisar com antecedência?

O contrato tem um prazo previsto, normalmente com validade de 30 meses para os contratos residenciais. Quando chega este prazo, o locatário, caso tenha interesse em renovar, deve procurar a imobiliária expressando o interesse seis meses antes do fim do prazo. Caso imobiliária e locatário se esqueçam da data final da locação, passa a vigorar o contrato por prazo indeterminado, previsto na Lei do Inquilinato.

• Em caso de desistência, antes do vencimento do contrato, quais as medidas a serem tomadas pelas partes envolvidas?

Caso a desocupação do imóvel seja feita antes do 12º (décimo segundo) mês, o locatário pagará multa rescisória referente ao prazo integral do contrato, calculada proporcionalmente ao tempo restante de cumprimento, na forma do art. 4º, da Lei 8.245/91.

• Existem cláusulas obrigatórias em um contrato? Se positivo, quais são?

Sim, são elas: 

Nome e qualificação do locador, locatário e fiador (se houver);

Descrição e endereço completo do imóvel locado;

Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;

Forma e local do pagamento;

Modalidade de garantia: apresentar o tipo de garantia oferecida pelo locatário (fiador, caução, título de capitalização, seguro fiança, dentre outros);

Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, TCRS, etc);

Destinação do imóvel (residencial ou comercial);

Duração do contrato.

• Quais cláusulas podem ser essenciais para que o contrato exerça sua função social?

Além daquelas cláusulas que são obrigatórias em todo o contrato de locação, entendemos que devem constar algumas cláusulas que garantam a efetividade do referido contrato locatício.

Autorização para sublocação;

Renúncia ao benefício de ordem do fiador;

Obrigações do locatário e locador;

Benfeitorias realizadas pelo locatário;

Direito de preferência;

Multa por descumprimento contratual;

Causas de resolução do contrato;

Termo de Vistoria anexo ao contrato;

• O que seriam as cláusulas abusivas nos contratos imobiliários?

O contrato não pode, por exemplo, vincular o valor do aluguel ao salário mínimo ou deixar em aberto a forma de reajuste . O certo é estabelecer o tipo de índice a ser usado. Também é errado determinar que o locatário se responsabilize por custos processuais, caso alguma pendência tenha que ser decidida na Justiça. Definir uma cidade que beneficie o locador em caso de ação judicial também é abusivo. O certo é observar a comodidade do inquilino. Além dessas irregularidades, existe outra bastante comum. Boa parte dos contratos exige que o locatário devolva o imóvel nas mesmas condições que alugou, mas para isso é preciso um laudo de vistoria, o que nem sempre é feito. Na maioria das vezes o consumidor precisa alugar o imóvel, mesmo que ele identifique irregularidades, acaba aceitando.

• Como se dão os vícios redibitórios ou a evicção em um contrato imobiliário?

O vício redibitório é defeito oculto da coisa, fazendo com que o negócio jurídico de compra e venda não produza um dos efeitos ao qual se destina, qual seja a perfeição do bem alienado. Pode-se mover a ação edilícia esteja o vendedor de má-fé ou boa-fé. Se o vendedor agiu de má-fé, pode-se pedir a restituição do que o mesmo recebeu, ou a redução do valor, cumulada com pedido de perdas e danos. Se estava de boa-fé, cabe ao comprador pedir somente a rescisão do contrato ou o abatimento no preço.

A evicção é a perda da posse e domínio do bem, em razão da atribuição do bem a um terceiro. Ex: A é dono de um terreno. A celebra um contrato de compra e venda com B. Ocorre que C habitava o terreno. C move ação de usucapião contra B. B tem ação de evicção contra A? Depende, se os requisitos do usucapião tiverem sido preenchidos antes da venda, B terá ação contra evicção sofrida por causa de A. Se os requisitos não estavam preenchidos na época da venda, B não tem direitos e deverá arcar com os prejuízos.

• São necessários quantos fiadores em um contrato imobiliário? Por que a figura do fiador é necessária?

No mínimo um fiador. A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.

• Caso haja o descumprimento do contrato por uma das partes, o que pode ser feito?

O contrato poderá ser rescindido levando-se em consideração as penalidades previstas no mesmo.

• Em relação às benfeitorias nos imóveis alugados, sejam elas necessárias ou não, o que é feito se elas forem realizadas sem anterior comunicação à imobiliária?

O locatário não poderá, em nenhuma hipótese fazer qualquer benfeitoria ou construção no imóvel sem prévia anuência, por escrito do locador, quando deverão ser estabelecidas as condições para a realização das benfeitorias ou construções. Se apesar desta proibição vier o locatário a efetivar benfeitorias ou construções, quer sejam NECESSÁRIAS, ÚTEIS OU VOLUPTUÁRIAS, ficará obrigado, a removê-las se o(a) locador assim o desejar, deixando o imóvel no estado em que foi inicialmente locado, conforme laudo de vistoria. Caso o locador resolva receber o imóvel com as benfeitorias e construções realizadas, não terá o locatário direito à indenização pelas mesmas, sendo que, desde já, este renuncia expressamente ao direito de retenção e indenização pelas mesmas, independentemente de sua natureza, uma vez que as mesmas aderirão ao imóvel e dependem de prévia autorização para serem realizadas.

• Como é feita a valoração do imóvel para o aluguel e para a compra?

Somos peritos em avaliação imobiliária inscritos no CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobiliários) sob o número 7.572. Utilizamos de metodologia específica para determinação dos valores mercadológicos dos imóveis para venda e locação com levantamento de amostras através de pesquisa de mercado, tratamento matemático de dados, padrão construtivo, cálculo de depreciação, dentre outros.

• Como é feita a celebração dos contratos pela imobiliária? As partes (locador/comprador locatário/vendedor) se comunicam, ou a imobiliária intermedeia todas as ações?

A imobiliária intermedia em todas as ações.

• No contrato de compra e venda, quais passos que os interessados devem seguir?

No contrato de compra e venda, vendedor e comprador se comprometem com o negócio. Neste documento estará especificado valor da compra, do sinal, número de parcelas, prazo para desocupação, enfim: tudo o que foi negociado entre ambas as partes. . Para que neste ponto não existam falhas, a dica é pedir para um advogado elaborar o contrato.

• Quais dicas você daria para quem participa de um contrato imobiliário, mas não possui conhecimento jurídico sobre o mesmo?

Procurar orientação jurídica especializada em Direito Imobiliário.